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在建工程的抵押范围的界定及技术处理

新闻来源:本站 浏览次数: 时间:2015/06/05

  《城市房地产抵押管理办法》并未对在建工程的抵押范围进行明确规定,然而,各地执行的“潜规则”却是不少。简单的说,只有已完工且可售部分才可进行抵押,这种做法是符合抵押物应具备转让属性的要求。实践中,有三类在建工程不可抵押,一是公用建筑不可抵押,譬如,架空层、人防地下室、变电房、设备间、居委会等公用建筑;二是已预售部分不得设定抵押权;三是拆迁安置房或建成后无偿归政府收回的部分。此外,个别地方还对整体工程形象已全部完工的在建程的进行限制抵押,因此,评估时应关注当地相关规定。

  对于第一类与第三类不可抵押的在建工程,一般可以从建设工程规划许可证及土地使用权出让合同中获知相关信息,唯独已预售部分,是估价师们应该重点关注的问题。不管委托方是否有意隐瞒,估价师们应进行尽责调查,调查不到的应在报告中予以批露。

  对于已掌握预售面积的,在测算在建工程价值时应进行必要的处理。在运用假设开发法时,对于已预售的部分,只计继续开发成本,而不计开发完成后价值。与国有土地使用权转让的情形类似,国有土地使用权转让时,原先的权利及义务随之转移。因此,在建工程的第一投资人预售商品房时,就等于承诺将商品房按合同约定开发完成后交付给购房者使用。在建工程转让时,其承诺或义务也随之转移。预售部分越多,开发完成后的价值量越少,而投入成本越多,结果,在建工程价值越低,这种操作是符合一般常识的。

  同理,采用成本法时,已预售部分的建筑成本及土地成本均不能纳入成本计算范围。因为预售部分的产权已属于购房者,在建工程的转让自然不能包括这一部分。预售的越多,不计入成本的价值量越大,测算结果将越小,这种操作也是符合一般常识的。

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